Remont balkonu w bloku – kto za niego płaci?

Jesteś właścicielem mieszkania z tarasem lub balkonem, który wymaga remontu? Do kogo należy powierzchnia balkonu przynależącego do mieszkania? Kto powinien zapłacić za remont? Według najnowszej decyzji sądu – remont balkonu nie jest obowiązkiem właściciela lokalu. Ale czy w każdej sytuacji?

Kto powinien zapłacić za remont balkonu?

Powiatowy Inspektor nadzoru budowlanego w jednym z bloków mieszkalnych w województwie mazowieckim nakazał wspólnocie mieszkaniowej naprawę balkonów. Ich stan zagrażał bezpieczeństwu osób poruszających się w okolicy balkonów jak i samych użytkowników.

Według przepisów Prawa Budowlanego – obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. W tym przypadku – zarządca nieruchomości (wspólnota) jest odpowiedzialny za części wspólne budynku, w tym elementy konstrukcyjne oraz elementy elewacji.
Wspólnota odwołała się od decyzji Inspektora Nadzoru Budowlanego, twierdząc że to właściciele mieszkań którzy korzystają z przynależnych balkonów powinni być adresatami wezwania do naprawy balkonów, jeżeli to właściciele mieszkań są ich jedynymi użytkownikami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację nadzorowi budowlanemu. Potwierdził, że balkon należało uznać za część wspólną nieruchomości, a więc nakaz remontu został skierowany prawidłowo – do zarządcy nieruchomości.
Wspólnota naprawiła balkony. Jednocześnie wniosła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, argumentując skargę podobnie jak we wniosku do sądu niższej instancji.

NSA oddalił skargę kasacyjną, uznając, że prawidłowym adresatem nakazu remontu balkonów jest wspólnota – zarządca nieruchomości.
Według Naczelnego Sądu Administracyjnego: Balkony, tarasy lub ich części składowe mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.

W praktyce znaczy to tyle, że pomimo, iż balkon lub taras służy jedynie osobom przebywającym w danym lokalu (mieszkaniu) – to wspólnoty mieszkaniowe, a nie właściciele mieszkań mają obowiązek utrzymywania ich w należytym stanie technicznym.

Według „Rzeczpospolita” – powyższe orzeczenie NSA jest prawomocne.

Warto pamiętać, że powyższa sytuacja ma również konsekwencje w drugą stronę: jeśli balkony/loggie są częściami wspólnymi – to do wspólnoty należy administrowanie nimi, a więc na przykład ewentualna możliwość umieszczenia banneru reklamowego na balustradzie jest w gestii wspólnoty.

Czy balkon zawsze jest częścią wspólną?

Należy pamiętać, że sprawa przynależności balkonu nie zawsze jest tak oczywista.

Najczęściej – niezależnie od sposobu i możliwości korzystania z balkonu, uznaje się go za część nieruchomości wspólnej. Właściciele mieszkania z którego jest wyjście na balkon, logie lub taras korzystają z tych elementów na podstawie umowy o podział do korzystania. Balkon w takiej sytuacji nie stanowi zatem pomieszczenia przynależnego do lokalu (choć do niego przylega), a jego powierzchnia nie jest doliczana do powierzchni lokalu. W takiej sytuacji koszty utrzymania balkonu w odpowiednim stanie i koniecznych remontów obciążają wspólnotę mieszkaniową (wszystkich współwłaścicieli). Jest to niezależnie do faktu, że balkony mogą przylegać tylko do niektórych lokali w budynku. Często poświęcony jest temu osobny zapis w umowie deweloperskiej w przypadku rynku pierwotnego.

Jednocześnie mamy też decyzje sądu, gdzie zapadła decyzja mówiąca o tym, iż balkon jest pomieszczeniem przynależnym bądź pomocniczym mieszkania (pomimo, iż „czujemy”, że pomieszczenie powinno mieć ściany i sufit).
Takie decyzje możecie znaleźc tutaj:
– htps://prawnik-kozakiewicz.pl
– http://www.sn.pl/

O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie części budynku nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności lokali – orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/04 (nie publ.)

Na podstawie powyższego można wnioskować, że decyzja o tym, czy balkon/logia/taras należy do nieruchomości wspólnej, czy jest to pomieszczenie pomocnicze bądź przynależne do lokalu zapada na etapie podpisywania umowy zakupu mieszkania od dewelopera. Będzie to zależeć od szczegółowych zapisów tej umowy.

Odpowiadając na podstawie zawarte w tytule „Remont balkonu w bloku – kto za niego płaci? a także: kto ponosi koszty utrzymania balkonu? – To zależy od sytuacji.
W większości przypadków będzie to jednak zarządca nieruchomości – najczęściej wspólnota mieszkaniowa.

A jeśli podejmujesz się samodzielnie remontu balkonu – zapraszam Cię do poszerzenia wiedzy w tym zakresie:
Artykuł: Naprawa wylewki na balkonie
Artykuł: Wylewka na balkonie – jak wykonać?

---

To jest artykuł „Remont balkonu w bloku – kto za niego płaci?”.
Jeśli uważasz go za wartościowy – odwiedź mój profil na facebooku i podziel się opinią!
Zapraszam również do dołączenia do grupy dyskusyjnej bez reklam i ogłoszeń: Budowa domu bez błędów.
Pozostałe artykuły na blogu znajdziesz tutaj.