Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Chcesz zacząć budowę domu i nie wiesz czy przechodzić przez procedurę pozwolenia na budowę czy wystarczy zgłosić zamiar robót? Od nowelizacji prawa budowlanego w 2017roku w pewnych sytuacjach domy jednorodzinne nie wymagają konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Czy warto skorzystać z tego „skrótu”?
Poniżej przedstawię wady i zalety każdego z tych rozwiązań. Ale zacznijmy od początku…

Kiedy wystarczy zgłosić budowę domu?

W przypadku domu jednorodzinnego ustawodawca przewidział możliwość ubiegania się o prawo do budowy domu za pomocą zgłoszenia w sytuacji gdy obszar oddziaływania planowanego budynku mieści się w całości na działce, na której będzie wybudowany – co to w praktyce oznacza?
Że dom musi być wolnostojący, a więc nie powinien przylegać do żadnego innego budynku (nie może to być bliźniak ani dom w zabudowie szeregowej). Powinny być również zachowane wymagane prawem odległości od granicy działki oraz sąsiednich budynków. Dodatkowo nie może wpływać na najbliższe otoczenie poprzez nadmierny hałas, wibracje, ograniczenie dostępu światła dziennego i zanieczyszczenie środowiska.
Skrajny przykład – jeśli chcielibyśmy wybudować wielokondygnacyjny parking podziemny pod domem lub wysoką wieżę na szczycie dachu to jest duże prawdopodobieństwo, że obszar oddziaływania budynku wyjdzie poza granice naszej działki. W praktyce większość domów jednorodzinnych spełnia podane wymagania. Obszar oddziaływania planowanego obiektu określa projektant, który wykonuje projekt budowlany. W przypadku zakupu gotowego projektu – osobą uprawnioną do wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu jest inżynier który dokonuje adaptacji projektu.

Pozwolenie na budowę – formalności i terminy

Aby uzyskać pozwolenie na budowę musimy najpierw mieć wydane warunki zabudowy dla naszej działki lub musi ona być objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez urzędników gminnych/miejskich któremu podlega nasz grunt. Trwa to 30-60dni. W przypadku gdy działka jest objęta planem zagospodarowany – wypis otrzymamy dużo szybciej lub czasami jest ogólnodostępny na stronie internetowej urzędu.
Następnie wybrany projekt musi zostać zaadaptowany do naszej działki przez uprawnionego inżyniera/architekta.
Gdy mamy już wszystkie wymagane dokumenty (szczegółowy opis potrzebnych dokumentów dostępny jest na stronie rządowej – tutaj) składamy wniosek o wydanie pozwolenia (szablon – tutaj) na budowę w odpowiednim dla miejsca zamieszkania wydziale architektoniczno-budowlanym. Następnie organ administracyjny ma 65dni na wydanie swojej decyzji. W międzyczasie możemy zostać wezwani do uzupełnienia dokumentacji.

Zgłoszenie budowy domu – formalności i terminy

Procedura zgłoszenia budowy jest krótsza niż uzyskiwanie pozwolenia na budowę. W tym przypadku również musimy uzyskać wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy. Należy również zlecić uprawnionemu inżynierowi (najczęściej architektowi) adaptację wybranego przez nas projektu domu do działki. Wniosek (szablon dostępny tutaj) wraz z wymaganymi dokumentami (szczegółowy opis dostępny jest na stronie rządowej – tutaj) składamy we właściwym dla miejsca zamieszkania wydziale architektoniczno-budowlanym. Organ ten ma czas 30dni na wniesienie sprzeciwu w stosunku do planowanej inwestycji. Dodatkowo informacja o planowanej budowie jest umieszczana w Biuletynie Informacji Publicznej.
W przypadku braków formalnych w dokumentacji zostaniemy o tym poinformowani przez urząd. Od uzupełnienia dokumentów ponownie rozpoczyna się bieg 30 dni.
Urząd może zgłosić sprzeciw do planowanej budowy jeśli:
– inwestycja oddziałuje na sąsiednie działki lub okoliczny teren
– występują braki w wymaganej dokumentacji
– budowa narusza plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy
Budowę możemy rozpocząć jeśli w ciągu 30dni od złożeniu wniosku lub uzupełnienia dokumentacji organ nie wniesie sprzeciwu.

Podsumowanie – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? czym różnią się obie formy formalnego rozpoczynania budowy?

Wszystko już niby jasne, ale pewnie nadal zastanawiasz się czy lepiej wybrać pozwolenie na budowę czy zgłoszenie – ułatwię Ci to:
Na korzyść zgłoszenia budowy przemawiają fakty:
– do zgłoszenia budowy potrzebujemy mniejszej liczby dokumentów niż w przypadku wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (szczegóły jakie dokumenty są wymagane w każdym przypadku znajdziesz na stronie rządowej – tutaj)
– krótszy urzędowy czas oczekiwania na możliwość rozpoczęcia prac

Na korzyść pozwolenia na budowę przemawia:
– możliwość uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę w przypadku zmiany projektu na etapie wykonawstwa (w tej sytuacji zgłoszenie już nie działa).
– umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego – wiele banków uzależnia decyzję kredytową od uzyskania pozwolenia na budowę
Co więcej, zgłoszenie jest szybszą procedurą w teorii. W praktyce jest jednak wiele sytuacji w których jeśli przy wniosku o pozwolenie na budowę złożymy bezbłędnie komplet dokumentów to decyzję uzyskamy nawet w ciągu dwóch tygodni. W przypadku zgłoszenia jest to obowiązkowo 30dni.
Zwracam uwagę, że pozwolenie na budowę lub brak sprzeciwu wobec zgłoszenia jest warunkiem koniecznym do rozpoczęcia robót, ale nie ostatecznym. Rozpoczęcie prac powinno być dodatkowo poprzedzone zgłoszeniem do odpowiedniego dla miejsca budowy Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (w kwestii szczegółów ponownie odsyłam do strony rządowej – tutaj).

Jeśli uważasz ten artykuł za wartościowy – odwiedź mój profil na facebooku i przeczytaj więcej!
Pozostałe artykuły na blogu znajdziesz tutaj.